- Надёжнее всего согласовать продажу и покупку так, чтобы переехать один раз.
- Помогает договор продажи с более поздним сроком передачи квартиры покупателю.
- Если вы продаёте до истечения 5 лет, жилищная льгота распространяется на расходы, понесённые с даты продажи.
Семья растёт, нужен кабинет или сад. Переезд в бо́льшую квартиру — чаще всего продажа и покупка одновременно. Главный вопрос: что сначала?
Три сценария
- Сначала продажа. Вы точно знаете бюджет и покупаете как покупатель с наличными или с готовым решением по кредиту. Риск: нужно где-то жить, если новая квартира не найдётся вовремя.
- Сначала покупка. Вы выбираете спокойно, но нужно финансирование на две квартиры сразу (бридж-кредит или сбережения), и продаёте под давлением.
- Одновременно. Продажа с более поздней передачей квартиры покупателю и покупка в тот же период. Чаще всего это лучший вариант, но он требует координации.
Как согласовать продажу и покупку
- Оценка и решение о бюджете. Реальная цена вашей квартиры и разговор с банком о кредитоспособности показывают, что вы можете себе позволить.
- Подготовка квартиры и старт продажи. В это время вы смотрите квартиры для покупки.
- Предварительный договор с более долгим сроком. Договариваемся с покупателем, например, о 2–3 месяцах до акта или о передаче квартиры через несколько недель после акта. Многие покупатели соглашаются, особенно если сами ждут кредит.
- Покупка новой квартиры с задатком, когда продажа уже закреплена договором.
- Один переезд. Нотариальные акты примерно в одни сроки и переезд сразу в новую квартиру.
Налог и жилищная льгота
Если вы продаёте до истечения 5 лет с конца года покупки, вы платите 19% с дохода, если только не потратите деньги от продажи на собственные жилищные цели в течение 3 лет с конца года продажи. Покупка бо́льшей квартиры подходит, но учитываются расходы, понесённые с даты продажи, поэтому порядок шагов важен. В сентябре 2026 года правительство приняло проект, по которому льготой можно будет пользоваться не чаще одного раза в 3 года, для недвижимости, купленной после 31 декабря 2026 года. На октябрь 2026 года закон не принят. Результат можно проверить в калькуляторе налога, а расходы на новую покупку — в калькуляторе расходов на покупку.
Чем я помогаю
Я веду продажу вашей квартиры и параллельно ищу новую, в том числе среди предложений off-market, которые не попадают на порталы. Так сроки обеих сделок находятся под одним контролем.
Состояние законодательства: октябрь 2026. Это практическое руководство, а не налоговая или кредитная консультация.
Агент по премиальной недвижимости во Вроцлаве. Продаёт апартаменты и дома, проводит сделки off-market и работает с иностранными клиентами. Подробнее обо мне
