Продажа квартиры по наследству: формальности, налог и порядок действий

Унаследованная квартира — часто непростая тема: эмоции, семья, документы близкого человека и вопрос, что дальше. Хорошая новость в том, что продажа квартиры по наследству проходит как любая другая, если делать шаги в правильном порядке.

Шаг 1. Подтвердите, что вы наследник

Без этого квартиру не продать, потому что покупатель и его банк должны видеть, кто собственник. Есть два пути:

• Нотариальный акт о наследовании. Быстрее всего, даже за один день, но должны явиться все наследники и быть согласны. Обычно это стоит несколько сотен злотых вместе с выписками.
• Решение суда о признании наследства. Судебная пошлина — 100 зл, но придётся подождать несколько месяцев. Этот путь подходит, когда семья не согласна или кто-то живёт далеко.

Затем подаётся заявление о внесении новых собственников в поземельную книгу. Обычно это делает нотариус вместе с актом о наследовании.

Шаг 2. Сообщите о наследстве в налоговую

Ближайшие родственники (супруг, дети и внуки, родители, бабушки и дедушки, братья и сёстры, пасынок и падчерица, отчим и мачеха) освобождены от налога на наследство, но только если подадут уведомление по форме SD-Z2 в течение 6 месяцев с момента вступления в силу решения суда или регистрации акта о наследовании. Пропуск срока означает налог как для дальних родственников, поэтому лучше сделать это сразу.

Шаг 3. Проверьте, придётся ли платить налог с продажи

Продажа освобождена от подоходного налога, если прошло 5 лет с конца года, в котором квартиру приобрёл наследодатель. Пример: мама купила квартиру в 2019 году, значит, её дети могут продать её без налога с 1 января 2025 года, даже если унаследовали её в 2026 году.

Если 5 лет ещё не прошло, вы платите 19% с дохода. При наследстве цена, которую заплатил наследодатель, не считается расходом. Зато можно вычесть, в частности, уплаченный налог на наследство, расходы на нотариуса и документально подтверждённый ремонт. Налога не будет, если деньги от продажи вы потратите в течение 3 лет на собственные жилищные цели (жилищная льгота). Всё это можно рассчитать в калькуляторе налога с продажи, где есть отдельный вариант для наследства.

Шаг 4. Несколько наследников: договорённость или раздел наследства

Когда квартиру наследуют несколько человек, у каждого есть доля, а для продажи всей квартиры нужно согласие всех. Самые простые решения:

• Совместная продажа и раздел денег по долям. Все подписывают нотариальный акт лично или через доверенное лицо.
• Один наследник забирает квартиру и выплачивает доли остальным. Это оформляется договором о разделе наследства у нотариуса.
• Судебный раздел наследства, если согласия нет. Обычно это занимает от нескольких месяцев до двух лет, поэтому сначала стоит попробовать медиацию.

Помогает надёжная оценка: когда все видят реальную цену по сделкам в округе, договориться проще.

Шаг 5. Подготовьте квартиру к продаже

Унаследованные квартиры часто нужно освободить и освежить. Капитальный ремонт окупается не всегда. Обычно лучше работают уборка, мелкий ремонт и хорошие фото, а решение о ремонте можно оставить покупателю. Я помогаю с этим, включая организацию вывоза вещей и уборки, если семья живёт далеко.

Какие документы понадобятся

• нотариальный акт о наследовании или решение суда,
• подтверждение подачи SD-Z2 или справка из налоговой,
• номер поземельной книги с внесёнными наследниками,
• справка из жилищного товарищества или кооператива об отсутствии задолженности,
• при продаже до истечения 5 лет: документы расходов (счета, расходы на нотариуса).

Состояние законодательства: октябрь 2026. Это практическое руководство, а не юридическая или налоговая консультация. В нестандартных случаях (например, завещание оспаривается семьёй, долги наследодателя) стоит проконсультироваться с нотариусом или юристом.

Марлена Чарнецка

Агент по премиальной недвижимости во Вроцлаве. Продаёт апартаменты и дома, проводит сделки off-market и работает с иностранными клиентами. Подробнее обо мне