- Пока действует совместная собственность супругов, квартиру вы продаёте вместе, с согласия обоих.
- При общем кредите банк погашается из цены продажи, что закрывает общее обязательство.
- 5 лет до продажи без налога обычно отсчитываются от покупки квартиры в совместную собственность, а не от развода.
Общая квартира — обычно самая крупная и самая эмоциональная часть имущества при разводе. Вариантов несколько. Продажа даёт обеим сторонам чистый старт и закрывает общий кредит, но её нужно хорошо спланировать, чтобы не отдать квартиру за бесценок под давлением времени.
Три возможных пути
- Продажа и раздел денег. Самое чистое решение, особенно при общем кредите.
- Один из супругов остаётся и выплачивает долю другому. Нужна кредитоспособность того, кто остаётся, и согласие банка на освобождение второго от кредита.
- Квартира остаётся общей, например под аренду. Редко подходит надолго, потому что требует постоянных совместных решений.
Кто должен согласиться на продажу
Пока действует совместная собственность супругов, для продажи квартиры из общего имущества нужно согласие обоих. Проще всего, когда оба подписывают нотариальный акт. После развода, но до раздела имущества, у каждого из вас есть доля, и для продажи всей квартиры по-прежнему нужно согласие обоих. Если общение затруднено, каждый может действовать через доверенное лицо, а переговоры с покупателями ведёт один человек со стороны.
Что с общим кредитом
Развод не меняет кредитный договор: вы оба отвечаете за всю сумму, пока кредит не погашен или банк не согласится на изменения. При продаже банк выдаёт справку об остатке долга и согласие на снятие ипотеки после погашения. Часть цены поступает от покупателя напрямую в банк, а остаток делится между вами. Подробнее — в руководстве о продаже квартиры с ипотекой.
Налог с продажи
Согласно общей интерпретации Министра финансов от 8 февраля 2018 года, при продаже квартиры после раздела имущества 5 лет отсчитываются с конца года, в котором квартира была куплена в совместную собственность, а не с даты раздела. Если вы купили квартиру давно, продажа обычно освобождена от налога. Если недавно — проверьте результат в калькуляторе налога и рассмотрите жилищную льготу. При разделе имущества с выплатой может возникнуть налог PCC с части, превышающей долю. Его рассчитает нотариус.
Как не продать ниже стоимости
- Определите цену на основе данных, а не эмоций. Оценка по сделкам в округе — нейтральная отправная точка для обеих сторон.
- Зафиксируйте правила письменно: минимальную цену, кто показывает квартиру, как вы делите расходы до продажи.
- Продажу ведёт один человек. Покупатель не должен видеть конфликта, иначе использует его в переговорах.
- Отчёт для обеих сторон. При таких продажах я отправляю одинаковую информацию обоим собственникам, чтобы никто не чувствовал себя обделённым.
Состояние законодательства: октябрь 2026. Это практическое руководство, а не юридическая или налоговая консультация. В спорных случаях стоит обратиться к юристу или медиатору.
Агент по премиальной недвижимости во Вроцлаве. Продаёт апартаменты и дома, проводит сделки off-market и работает с иностранными клиентами. Подробнее обо мне
